Аренда жилья как бизнес - Вестник Кипра
Воскресенье, 10 июня 2018 08:24

Аренда жилья как бизнес

Поводом для написания этой статьи послужило письмо с просьбой о консультации по вопросам краткосрочной аренды небольших квартир на Кипре. Мне кажется, данная информация будет интересна многим, поэтому ниже отвечаю на заданные в письме вопросы.

Какова ситуация на рынке краткосрочной аренды апартаментов, в том числе небольшой площади (25-30 м2) с одной спальней?

Например, в Лимассоле есть пара комплексов чуть старше десяти лет, в которых несколько односпальных квартир сдаются для краткосрочной аренды. Все остальные одно- и двуспальные квартиры находятся в домах, которым больше 20 лет, и они разбросаны по всей турзоне. Причем состояние комплексов зачастую оставляет желать лучшего.

Некоторые новые инвесторы, купившие квартиры из старого фонда, в лучшем случае сделали там косметический ремонт. Иногда в этих комплексах есть небольшой бассейн.

Еще в Лимассоле есть скромный фонд отель-апартаментов, которому тоже больше 30 лет. Вот, пожалуй, и все.

Централизованный комплекс, в котором были бы одно- или двуспальные квартиры, с инфраструктурой и хорошей организацией краткосрочной аренды у нас отсутствует! Хотя в сезон наиболее востребован именно этот сегмент.

Потенциал рынка огромен, так как туристов за последнее время стало на 70% больше. При этом количество гостиниц не увеличилось, – соответственно, растут цены на проживание. Подобные квартиры нужны для среднего класса. Иными словами, это примерный уровень цен трехзвездочного отеля, которых сейчас в Лимассоле практически нет – большинство переведено в жилой фонд. Ведь цены на долгосрочную аренду сейчас выросли чуть ли не вдвое, а работы для арендодателя намного меньше, чем при краткосрочной аренде. Неудивительно, что небольшие квартиры почти исчезли с рынка, хотя и крайне востребованы.

Как сейчас выглядит туристический рынок Кипра: кто отдыхает в апартаментах, отелях, виллах? Из каких стран они приезжают?

Как я уже говорила, туристов стало больше, а число отелей не изменилось. Строятся два новых категории 5*, но они не повлияют на туриста со средним достатком, который готов платить около 100 евро в сутки за двух взрослых и одного ребенка.

Поскольку стоимость аренды возросла, сейчас довольно часто несколько семей снимают одну виллу на всех (четыре спальни – четыре семьи), а распределение хорошего жилья заканчивается еще в феврале. Найти что-то ближе к началу сезона – это или удача, или очень дорогое жилье, или очень плохое. Впрочем, можно вклиниться между уже занятыми датами (хозяева обычно меньше, чем на неделю, апартаменты не сдают).

Примечательно, что в последнее время все более явным становится конфликт интересов владельцев отелей и частников, которые сдают свои апартаменты через сайты в Интернете, – из-за того, что частники не платят никаких налогов в государственную казну, а потому могут предлагать проживание за более низкую цену.

В ближайшие несколько лет строительство благоустроенных, подходящих к местному ландшафту комплексов с небольшими квартирами, имеющими отопление, чтобы принимать туристов зимой, станет очень актуальным. И такие комплексы должны быть централизованными.

Структура туристического потока за последние два года не изменилась. Кипр по-прежнему любят и россияне, и европейцы. Набирает силу паломнический туризм, который расширяет возможности сезонного туризма. Добавился студенческий туризм – очень многие исторические и археологические вузы России и Европы отправляют своих студентов на практику именно на Кипр, в этот «музей под открытым небом». Очень интересен и гастрономический туризм. И все эти направления требуют качественного и недорогого жилья, которого у нас, я повторяю, нет.

Во многих странах работает система кондоминиумов. Строится небольшой комплекс, например, на 30 квартир. Все они все продаются, и хозяева подписывают договор с управляющей компанией о том, что в их отсутствие их жилье будет сдаваться.

Но такую возможность нужно закладывать еще на стадии проектирования – жилье для краткосрочной аренды отличается от обычного, постоянного жилья. Например, там не нужна большая кухня, но при этом квартира должна иметь большую веранду с мобильным козырьком, создающим тень.

Какова средняя продолжительность отдыха «бюджетных» туристов на Кипре в последние два года?

80% туристов приезжают на две недели. Даже если они снимают жилье надолго, то в большинстве случаев передают эстафету родственникам или друзьям.

Какие требования предъявляют туристы к инфраструктуре апартаментов?

Туристы хотят видеть новое жилье. Вкусы поменялись – мы не можем предлагать апартаменты 30-летней давности, даже с косметическим ремонтом! Нужно хорошее современное кондиционирование, москитные сетки на окнах, вандалоустойчивая техника и мебель. В таких апартаментах должны быть постельное белье, посуда и оборудование специально для туристов. Гостям нужна безопасность и санитария. На мой взгляд, в таком комплексе должен быть отдельный прачечный отсек с профессиональными стиральными и сушильными машинами. Это еще не гостиница, но уже не дом.

Что касается дизайна, нужен минимализм для простоты обслуживания. Но при этом жилье должно способствовать расслаблению и отдыху. Следует, например, заранее обдумать цветовую гамму. Пусть и с запозданием, но мы начали понимать, что профессиональный дизайн нужен во всем.

Что нужно для получения лицензии для сдачи в краткосрочную аренду? Может ли физическое лицо сдавать квартиры в аренду, или только компания?

Это достаточно серьезная тема, требующая консультации адвокатов. Основные положения мы осветили в журнале «Успешный бизнес» ¹ 27 за октябрь-декабрь 2017 года («Как купить и сдать в аренду: что нужно знать инвестору», статья доступна на www.cyprusrussianbusiness.com – Прим. ред.). В принципе, ограничений нет – жилье может сдавать и физическое лицо, и компания. Но для бизнеса, безусловно, всегда нужно иметь грамотного финансового консультанта.

Рузана КОТИКЯН
Консультант по недвижимости, Gallery Estate
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.