Люди всегда стремятся к изобилию, стабильности и свободе. 2024 год – это оптимальное время, чтобы покупать недвижимость на Кипре и зарабатывать на своих вложениях.
Количество объектов на карте недвижимости острова, согласно отчету Центрального банка, по-прежнему ограничено, что будет только подпитывать рост цен. Это хорошая новость для инвесторов, которые хотят не просто выгодно вложить средства, но и заработать на перепродаже объекта.
Расходы на жилье – это не только стоимость недвижимости. Есть еще дополнительные налоги и сборы, которые следует учесть.
НДС на Кипре
Если в планах инвестора покупка недвижимости в новостройке, ему придется столкнуться с НДС (VAT), который составляет 19% от стоимости объекта. Однако покупатель может воспользоваться льготой и снизить налоговую нагрузку – ставка уменьшается до 5%.
НДС 0% применим в случае, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 мая 2004 года. При покупке вторичной недвижимости налоговая нагрузка также 0%.
Основные условия для получения льготного НДС
Республика Кипр пересмотрела условия льготы по требованию Еврокомиссии. С 1 ноября 2023 года система правил для расчета этого налога изменилась.
Требования к недвижимости
Теперь льготная ставка применяется ко всей площади в том случае, если квадратура новой недвижимости – до 130 м², а стоимость объекта не превышает 350 тыс. евро.
Пример: покупатель приобрел апартаменты площадью 100 м² за 350 тыс. евро.
Рассчитаем VAT:
350 тыс. евро * 5% = 17,5 тыс. евро
В том случае, если объект до 190 м² и его стоимость до 475 тыс. евро, на первые 130 м² действует НДС 5%, а за оставшиеся (131-190 м²) начисляется 19% НДС.
Пример: покупатель купил дом площадью 190 м² за 475 тыс. евро.
Рассчитаем VAT:
475 тыс. евро * 5% * 130 м²/190 м² = 16 250 евро
475 тыс. евро * 19% * 60 м²/190 м² = 28 500 евро
Затем суммируем две полученные суммы:
16 250 евро + 28 500 евро = 44 750 евро
Сумма НДС за этот дом – 44 750 евро.
Если квадратура объекта больше 190, а стоимость выше, чем 475 тыс. евро, – оплачивается полная ставка в 19%.
Пример: инвестор купил виллу 215 м² за 950 тыс. евро.
Рассчитаем VAT:
950 тыс. евро * 19% = 180 500 евро
Требования к покупателю
Приобрести жилье по сниженной ставке может только физическое лицо, которому есть 18 лет.
Этот объект должен стать вашим главным местом жительства на Кипре в ближайшие 10 лет как минимум.
Если вы уже совершали сделку с применением льготного НДС, то дважды этой схемой воспользоваться не получится.
Объект нельзя использовать с целью заработка.
Комментарии к Закону о льготной ставке VAT
Закон указывает, что объект, приобретенный с 5% НДС, становится для покупателя основным местом проживания на острове. Получается, что покупатель должен большую часть времени проводить на Кипре?
Ответ: вовсе нет, часто посещать Кипр необязательно. Вопрос лишь в том, чтобы вы жили в именно в этом объекте недвижимости, когда приезжаете на остров.
Должен ли покупатель сперва заплатить НДС 19%, а затем, получив льготную ставку 5%, подать заявление на перерасчет НДС и ожидать возвращения разницы (14%)?
Ответ: можно сразу приобрести жилье по льготной налоговой ставке.
Какие еще налоги на недвижимость ждут покупателей?
Гербовый сбор
Еще одна важная часть расходов в процессе приобретения жилья.
Гербовый сбор, или Stamp duty, – налог, который необходимо оплатить после того, как подписан договор купли-продажи. Сроки оплаты ограничены – 30 дней.
Stamp duty нужно оплатить единоразово в Налоговом ведомстве островного государства.
Он зависит от цены объекта:
0% – с первых 5 тыс. евро налог не взимается;
0,15% – от 5 тыс. евро до 170 860 евро;
0,12% – свыше 170 860 евро.
Налог на переход права собственности (титульный сбор)
Этот налог касается только тех, кто приобретает объекты на вторичном рынке.
Титул собственника – это документ, который подтверждает абсолютное право собственности на недвижимость. В титуле фигурирует вся информация об объекте: от площади до сведений о разных ограничениях, которые могут быть на участке.
Налог рассчитывается от стоимости объекта, которая указана в договоре.
3% – с первых 85 тыс. евро
5% – 85-170 тыс. евро
8% – свыше 170 тыс. евро
Налоговую ставку можно сделать ниже, если оформить жилье на нескольких человек.
Муниципальный налог
После 2017 года налоговая политика острова чуть изменилась. Правительство решило отменить ежегодный налог на недвижимость. Однако такая обязательная статья расходов, как муниципальный налог, осталась.
Муниципалитет сам устанавливает ставку налога и сроки оплаты, а затем рассылает уведомления. Ставка налога варьируется от 0,1% до 0,2%.
Налог с прироста капитала (Capital Gains Tax)
Налог актуален в том случае, если покупатель решил перепродать недвижимость и заработал на этом. Под «заработком» подразумевается разница между ценой сделки и ценой, по которой покупатель когда-то приобрел объект. Налог фиксированный – 20%.
«Окно в Европу»
Система налогов Кипра построена таким образом, чтобы тот, кто планирует покупку скромного жилья, платил по самым минимальным ставкам. Однако чем роскошнее дом, тем «роскошнее» ставка по налогам… Но это не смущает инвесторов. Те, у кого есть свободный капитал, как минимум, стремятся его сохранить и приумножить. А зарубежная недвижимость в любые времена была синонимом стабильности и больших возможностей.
Многие иностранные инвесторы выбирают островом стабильности именно Кипр.
Почему?
Во-первых, недвижимость на Кипре от 300 тыс. евро + НДС дает возможность получить бессрочный ПМЖ, а затем претендовать на гражданство европейского государства. В 2024 году Республика Кипр заняла 12-е место в мировом рейтинге паспортов. Инвестор сможет легитимно открыть для себя окно в Европу и пользоваться всеми привилегиями европейских стран, в отличие от тех, кто живет на оккупированных северных территориях«Паспорт» непризнанной «ТРСК» не дает права безвизового въезда в ЕС.
Во-вторых, Республика Кипр все время развивается и не намерена сбавлять темп. Это страна-катализатор с большими возможностями для инвесторов, которые, кроме ликвидной недвижимости, получают шанс переехать в процветающее государство и обеспечить безопасное будущее для своей семьи.
Резюме
Для того, чтобы снизить налоговые затраты при покупке недвижимости, можно воспользоваться различными стратегиями. Например, купить объект в новостройке с использованием 5% НДС или, если речь идет о вторичном рынке, оформить жилье на нескольких владельцев.
Кипр называют раем для инвесторов – и это вовсе не клише.
Покупка недвижимости на Кипре – выбор для инвесторов, которые хотят не просто грамотно распорядиться своими средствами, но и в будущем претендовать на гражданство европейской страны со стабильной экономикой, лояльной налоговой системой и блестящими перспективами.
Материалы предоставлены компанией Antaria Homes
