Перед покупкой готового бизнеса на Кипре важно не торопиться с депозитом. На примере покупки отеля покажем, какие шаги необходимо пройти до подписания резервационного договора, чтобы не потерять деньги и получить работающий актив.
Кипр – страна с развитым туристическим сектором, поэтому покупка отелей и апарт-комплексов остается одним из самых популярных видов инвестиций – особенно если объект уже построен и предлагает интересное расположение. Но за внешним фасадом часто скрываются юридические, технические и финансовые нюансы, которые обязательно нужно проверить еще до внесения депозита.
Проверка документации
На Кипре функции брокера и юриста четко разделены. Агент может показать объект, но именно адвокат имеет право и полномочия запрашивать и анализировать юридические документы.
Поэтому первый шаг здесь – привлечение адвоката, который запросит у собственника правоустанавливающие документы на землю и постройки. Важно понимать, зарегистрирована ли недвижимость на частное лицо или компанию, нет ли обременений и соответствует ли объект заявленному статусу – например, отелю, а не, скажем, жилому дому. Также юрист запрашивает архитектурные планы, утвержденные Департаментом градостроительства.
Отдельное внимание – назначению земли. Земля под туризм – это одно, под жилое строительство – совершенно другое. Важно, чтобы параметры застройки (площадь, этажность, назначение помещений) соответствовали всем требованиям. Несоответствие может создать проблемы с лицензированием или дальнейшей эксплуатацией.
Осмотр объекта с командой специалистов
Перед внесением депозита необходимо провести выезд на объект. На встрече должны присутствовать как минимум адвокат, архитектор и инженер со стороны покупателя. Их задача – сопоставить утвержденные архитектурные планы с реальным состоянием объекта. Это касается не только отелей, но и любых других помещений: от пекарни до склада.
Эксперты проверяют:
– соответствует ли площадь застройки разрешенным параметрам;
– не превышена ли этажность;
– есть ли санитарные зоны;
– состояние инженерных систем.
Все расхождения фиксируются документально. Если собственник настаивает на внесении депозита до завершения проверки, юрист фиксирует в резервационном договоре условия полного возврата при выявлении несоответствий.
Расчет окупаемости
Любой бизнес должен проверяться не только юридически, но и финансово. Аудитор анализирует отчетность, оценивает причины закрытия (если бизнес не работает), составляет прогноз по инвестициям в ремонт или запуск. Даже если цена объекта кажется привлекательной, затраты на запуск могут изменить представления об общей картине. Только после анализа затрат, потенциальной загрузки и прогнозов доходности можно принять окончательное решение.
Покупка готового бизнеса на Кипре – это не только вопрос выбора объекта, но и грамотной юридической и технической подготовки. Потенциальный покупатель должен опираться не на обещания и презентации, а на конкретные факты и юридически выверенные документы.
Это всегда командная работа: юрист, архитектор, инженер, аудитор. Только такой комплексный подход позволяет защитить интересы инвестора и не ошибиться в выборе.
Анастасия Таран
Ссылка на сайт
