Последние публикации в нашей рубрике «Ящик Пандоры» вызвали волну откликов и вопросов. Поэтому мы посчитали целесообразным снова поговорить на эти актуальные темы с архитектором Панайотисом Пахомиу.
Панайотис Пахомиу – дипломированный архитектор, член Королевского института британских архитекторов, Совета по регистрации архитекторов (Великобритания) и Научно-технической палаты Кипра. Панайотис обладает 30-летним опытом архитектурного проектирования, строительства недвижимости и управления объектами.
– На какие категории можно разделить недвижимость Кипра?
– Недвижимость, приобретаемую на Кипре, можно разделить на четыре категории:
первая категория – это земля или земельный участок, приобретаемая с намерением построить на ней какой-либо объект;
вторая – дом или квартира, приобретаемая на стадии застройки (когда застройщик имеет разрешение на строительство, но само оно еще не завершено);
третья – когда вы покупаете уже готовый дом или квартиру;
и четвертая – недвижимость, приобретаемая на вторичном рынке.
– Как избежать рисков при приобретении недвижимости?
– Поскольку покупатели и финансовые учреждения все серьезнее относятся к рискам, связанным с покупкой недвижимости, особое значение приобретает предварительная техническая оценка объектов, позволяющая определить их реальное состояние. Это процесс систематического выявления, изучения и анализа состояния недвижимости, с помощью которого потенциальный покупатель получает сведения о характеристиках объекта, чтобы на основе полной информации оценить риски, связанные с его приобретением.
Главная задача предварительной технической оценки – изучение общих характеристик недвижимости, планов и целей застройщика. Она позволяет выявить серьезные дефекты или нарушения законодательства, способные повлиять на рыночную цену объекта, связанную с конкретными условиями разрешения на застройку (например, предоставляемые данные о правовом титуле и сведения из Департамента земельных ресурсов). Техническая оценка – это эквивалент анализа преимуществ, недостатков, возможностей и опасностей, проводимого перед коммерческой сделкой. Ее следует расценивать не как некий каприз покупателя, а как один из важных документов, получаемых перед заключением договора купли-продажи.
Если речь идет о готовом или почти завершенном объекте, следует провести его обследование, чтобы выявить текущие параметры недвижимости, способные повлиять на ее рыночную стоимость. Оно предусматривает визуальную сравнительную оценку реальной планировки объекта и планов, одобренных органами строительного надзора, для выявления возможных несанкционированных работ; изучение общего состояния строительных и отделочных материалов объекта недвижимости; визуальный наружный осмотр здания, к которому относится объект, для выявления возможных проблем с текущей эксплуатацией; изучение общих характеристик и параметров здания, включая площади и сооружения общего пользования, например бассейны и зоны отдыха; оценку доступности объекта для автотранспорта и пешеходов, в том числе наличия парковочных мест и иных факторов, способных воздействовать на долгосрочную финансовую привлекательность объекта в соответствии с местом его расположения.
– Как регулируется строительство на Кипре?
– Регулирование и надзор за строительством недвижимости на Кипре основаны на ряде законов. Управление планирования регулирует вопросы, связанные с градостроительным зонированием, публикует соответствующие данные и утверждает проекты новой застройки. Районные администрации и управления строительного надзора выдают разрешения на строительство для утвержденных проектов.
Градостроительная политика во всех крупных городах, а в некоторых случаях – и в окрестных крупных деревнях, осуществляется на основе генеральных планов. В сельской местности и деревнях она определяется планами развития сельских районов. Обе категории планов не реже чем раз в пять лет подвергаются ревизии, по итогам которой Управление планирования вносит в них поправки для стимулирования строительства и продвижения на рынке знаковых проектов.
Градостроительная политика подкрепляется схемами зонирования, где показаны допустимые виды использования, максимальная плотность, площадь и высота застройки. Помимо планов застройки действуют также директивы, где содержится дополнительная детальная информация о разрешенных видах строительства и архитектурных решениях.
Помните: до приобретения объекта, будь то земля, участок, дом или квартира, крайне важно проанализировать градостроительную политику государства, включая анонсированные властями директивы и программы стимулирования.
Так, очень часто возникает путаница понятий «земля» (land) и «участок» (plot), что приводит к многочисленным юридическим тяжбам и появлению спорных проектов. Земля – это неблагоустроенная территория, и когда владелец подает заявку на ее застройку, Управление планирования позволяет это делать лишь на определенных условиях, связанных, в частности, с общественными зелеными зонами, дорожной инфраструктурой и государственной политикой в сфере приобретения недвижимости – в том числе нормативными требованиями сооружения электроподстанций и других коммунальных объектов. Участок же – это следствие раздела неблагоустроенной земли, на него имеется отдельный титул, фиксирующий его границы и общую площадь. В большинстве случаев строительство на участке не обставляется какими-либо условиями, кроме тех, что относятся к самому сооружаемому объекту.
– Кто занимается экспертизой, проектированием и оценкой стоимости строительства?
– Экспертизой плана и проектированием должен заниматься архитектор: при помощи других консультантов – инженера-строителя и консультанта по водопроводно-канализационным и электрическим сетям – он составляет проект с учетом указаний клиента и требований градостроительной политики. Оценка стоимости строительства отражается в ведомости объемов работ, которую готовит инженер-сметчик. Разграничение земли и составление чертежей участка проводит землемер.
Если проект предусматривает сооружение не более четырех домов на участке, необходимости специально обращаться за разрешением на проектирование нет: достаточно подать заявку напрямую в орган строительного надзора в рамках процедуры самостоятельной оценки. Эта процедура позволяет ускорить процесс получения лицензии на застройку.
О том, что происходит после одобрения и регистрации проекта, как учитывается плотность застройки, какие ограничения существуют для собственников объектов в многоквартирном доме, и многом другом читайте в окончании статьи в следующем выпуске ВК от 1 января 2018 года и на нашем сайте на страничке https://vkcyprus.com/blogger-kotikyan.
Наш эксперт
Панайотис Пахомиу
Дипломированный архитектор
партнер компании Pachomiou+Kazamias Architects
член Королевского института британских архитекторов
Тел.: +357 22 757 673.
е-mail: [email protected]
Рузана КОТИКЯН
Консультант по недвижимости,
Gallery Estate
[email protected]
