Воскресенье, 8 декабря 2024

Приобретение земли и собственности на Кипре: что нужно знать

Последние публикации в нашей рубрике «Ящик Пандоры» вызвали волну откликов и вопросов. Поэтому мы посчитали целесообразным снова поговорить на эти актуальные темы с архитектором Панайотисом Пахомиу.

Панайотис Пахомиу – дипломированный архитектор, член Королевского института британских архитекторов, Совета по регистрации архитекторов (Великобритания) и Научно-технической палаты Кипра. Панайотис обладает 30-летним опытом архитектурного проектирования, строительства недвижимости и управления объектами.

– На какие категории можно разделить недвижимость Кипра?

– Недвижимость, приобретаемую на Кипре, можно разделить на четыре категории:
первая категория – это земля или земельный участок, приобретаемая с намерением построить на ней какой-либо объект;
вторая – дом или квартира, приобретаемая на стадии застройки (когда застройщик имеет разрешение на строительство, но само оно еще не завершено);
третья – когда вы покупаете уже готовый дом или квартиру;
и четвертая – недвижимость, приобретаемая на вторичном рынке.

– Как избежать рисков при приобретении недвижимости?

– Поскольку покупатели и финансовые учреждения все серьезнее относятся к рискам, связанным с покупкой недвижимости, особое значение приобретает предварительная техническая оценка объектов, позволяющая определить их реальное состояние. Это процесс систематического выявления, изучения и анализа состояния недвижимости, с помощью которого потенциальный покупатель получает сведения о характеристиках объекта, чтобы на основе полной информации оценить риски, связанные с его приобретением.

Главная задача предварительной технической оценки – изучение общих характеристик недвижимости, планов и целей застройщика. Она позволяет выявить серьезные дефекты или нарушения законодательства, способные повлиять на рыночную цену объекта, связанную с конкретными условиями разрешения на застройку (например, предоставляемые данные о правовом титуле и сведения из Департамента земельных ресурсов). Техническая оценка – это эквивалент анализа преимуществ, недостатков, возможностей и опасностей, проводимого перед коммерческой сделкой. Ее следует расценивать не как некий каприз покупателя, а как один из важных документов, получаемых перед заключением договора купли-продажи.

Если речь идет о готовом или почти завершенном объекте, следует провести его обследование, чтобы выявить текущие параметры недвижимости, способные повлиять на ее рыночную стоимость. Оно предусматривает визуальную сравнительную оценку реальной планировки объекта и планов, одобренных органами строительного надзора, для выявления возможных несанкционированных работ; изучение общего состояния строительных и отделочных материалов объекта недвижимости; визуальный наружный осмотр здания, к которому относится объект, для выявления возможных проблем с текущей эксплуатацией; изучение общих характеристик и параметров здания, включая площади и сооружения общего пользования, например бассейны и зоны отдыха; оценку доступности объекта для автотранспорта и пешеходов, в том числе наличия парковочных мест и иных факторов, способных воздействовать на долгосрочную финансовую привлекательность объекта в соответствии с местом его расположения.

– Как регулируется строительство на Кипре?

– Регулирование и надзор за строительством недвижимости на Кипре основаны на ряде законов. Управление планирования регулирует вопросы, связанные с градостроительным зонированием, публикует соответствующие данные и утверждает проекты новой застройки. Районные администрации и управления строительного надзора выдают разрешения на строительство для утвержденных проектов.

Градостроительная политика во всех крупных городах, а в некоторых случаях – и в окрестных крупных деревнях, осуществляется на основе генеральных планов. В сельской местности и деревнях она определяется планами развития сельских районов. Обе категории планов не реже чем раз в пять лет подвергаются ревизии, по итогам которой Управление планирования вносит в них поправки для стимулирования строительства и продвижения на рынке знаковых проектов.

Градостроительная политика подкрепляется схемами зонирования, где показаны допустимые виды использования, максимальная плотность, площадь и высота застройки. Помимо планов застройки действуют также директивы, где содержится дополнительная детальная информация о разрешенных видах строительства и архитектурных решениях.

Помните: до приобретения объекта, будь то земля, участок, дом или квартира, крайне важно проанализировать градостроительную политику государства, включая анонсированные властями директивы и программы стимулирования.

Так, очень часто возникает путаница понятий «земля» (land) и «участок» (plot), что приводит к многочисленным юридическим тяжбам и появлению спорных проектов. Земля – это неблагоустроенная территория, и когда владелец подает заявку на ее застройку, Управление планирования позволяет это делать лишь на определенных условиях, связанных, в частности, с общественными зелеными зонами, дорожной инфраструктурой и государственной политикой в сфере приобретения недвижимости – в том числе нормативными требованиями сооружения электроподстанций и других коммунальных объектов. Участок же – это следствие раздела неблагоустроенной земли, на него имеется отдельный титул, фиксирующий его границы и общую площадь. В большинстве случаев строительство на участке не обставляется какими-либо условиями, кроме тех, что относятся к самому сооружаемому объекту.

– Кто занимается экспертизой, проектированием и оценкой стоимости строительства?

– Экспертизой плана и проектированием должен заниматься архитектор: при помощи других консультантов – инженера-строителя и консультанта по водопроводно-канализационным и электрическим сетям – он составляет проект с учетом указаний клиента и требований градостроительной политики. Оценка стоимости строительства отражается в ведомости объемов работ, которую готовит инженер-сметчик. Разграничение земли и составление чертежей участка проводит землемер.

Если проект предусматривает сооружение не более четырех домов на участке, необходимости специально обращаться за разрешением на проектирование нет: достаточно подать заявку напрямую в орган строительного надзора в рамках процедуры самостоятельной оценки. Эта процедура позволяет ускорить процесс получения лицензии на застройку.

О том, что происходит после одобрения и регистрации проекта, как учитывается плотность застройки, какие ограничения существуют для собственников объектов в многоквартирном доме, и многом другом читайте в окончании статьи в следующем выпуске ВК от 1 января 2018 года и на нашем сайте на страничке https://vkcyprus.com/blogger-kotikyan.

Наш эксперт
Панайотис Пахомиу
Дипломированный архитектор
партнер компании Pachomiou+Kazamias Architects
член Королевского института британских архитекторов
Тел.: +357 22 757 673.
е-mail: [email protected]

Рузана КОТИКЯН
Консультант по недвижимости,
Gallery Estate
[email protected]

Share on vk
Share on odnoklassniki
Share on email
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on skype
Share on telegram
Share on facebook
Подписка на новости
Еженедельный дайджест новостей
"Вестника Кипра"
Подпишитесь бесплатно прямо сейчас!
Подписка на новости

Подпишитесь на еженедельный дайджест новостей «Вестника Кипра» бесплатно прямо сейчас!

    1            Application of terms

    1.1        These Terms apply to your use of the Website. By accessing and using the Website:

    a            you agree to these Terms; and

    b            where your access and use is on behalf of another person (e.g. a company), you confirm that you are authorised to, and do in fact, agree to these Terms

    on that person’s behalf and that, by agreeing to these Terms on that person’s behalf, that person is bound by these Terms.

    1.2        If you do not agree to these Terms, you are not authorised to access and use the Website, and you must immediately stop doing so.

     

    2            Changes

    2.1        We may change these Terms at any time by updating them on the Website. Unless stated otherwise, any change takes effect immediately. You are       responsible for ensuring you are familiar with the latest Terms. By continuing to access and use the Website, you agree to be bound by the changed

    Terms.

    2.2        We may change, suspend, discontinue, or restrict access to, the Website without notice or liability.

    2.3        These Terms were last updated on 29th May 2020.

     

    3            Definitions

    In these Terms:

    including and similar words do not imply any limit

    Loss includes loss of profits, savings, revenue or data, and any other claim, damage, loss, liability and cost, including legal costs on a solicitor and own client basis

    personal information means information about an identifiable, living person

    Terms means these terms and conditions titled Terms and conditions of use

    Underlying System means any network, system, software, data or material that underlies or is connected to the Website

    We, us or our means VESTNIK KIPRA Group

    Website means https://vkcyprus.com/

    You means you or, if clause 1.1b applies, both you and the other person on whose behalf you are acting.

     

    4            Your obligations

    4.1        You must provide true, current and complete information in your dealings with us and must promptly update that information as required so that the

    information remains true, current and complete.

    4.2        You must:

    a not act in a way, or use or introduce anything (including any virus, worm, Trojan horse, timebomb, keystroke logger, spyware or other similar feature) that in any way compromises, or may compromise, the Website or any Underlying System, or otherwise attempt to damage or interfere with the Website or any Underlying System; and

    b unless with our agreement, access the Website via standard web browsers only and not by any other method. Other methods include scraping, deep-linking, harvesting, data mining, use of a robot or spider, automation, or any similar data gathering, extraction or monitoring method.

    4.3 You indemnify us against all Loss we suffer or incur as a direct or indirect result of your failure to comply with these Terms.
     

    5            Intellectual property

    We (and our licensors) own all proprietary and intellectual property rights in the Website (including all information, data, text, graphics, artwork, photographs, logos, icons, sound recordings, videos and look and feel), and the Underlying Systems.

     

    6            Disclaimers

    6.1        To the extent permitted by law, we and our licensors have no liability or responsibility to you or any other person for any Loss in connection with:

    a the Website being unavailable (in whole or in part) or performing slowly;

    b any error in, or omission from, any information made available through the Website;

    c any exposure to viruses or other forms of interference which may damage your computer system or expose you to fraud when you access or use the Website. To avoid doubt, you are responsible for ensuring the process by which you access and use the Website protects you from this; and

    d any site linked from the Website. Any link on the Website to other sites does not imply any endorsement, approval or recommendation of, or responsibility for, those sites or their contents, operations, products or operators.

    6.2        We make no representation or warranty that the Website is appropriate or available for use in all countries or that the content satisfies the laws of all

    countries. You are responsible for ensuring that your access to and use of the Website is not illegal or prohibited, and for your own compliance with

    applicable local laws.

     

    7            Liability

    7.1        To the maximum extent permitted by law:

    a you access and use the Website at your own risk; and

    b we are not liable or responsible to you or any other person for any Loss under or in connection with these Terms, the Website, or your access and use of (or inability to access or use) the Website. This exclusion applies regardless of whether our liability or responsibility arises in contract, tort (including negligence), equity, breach of statutory duty, or otherwise.

     

    8            Privacy policy

    8.1        You are not required to provide personal information to us, although in some cases if you choose not to do so then we will be unable to make certain sections of the Website available to you. For example, we may need to have your contact information in order to provide you with updates from our Website.

    8.2        The personal information you provide to us is collected and may be used for communicating with you, statistical analysis, the marketing by us of products

    and services to you, credit checks (if necessary), and research and development.

    8.3        We may also collect technical information whenever you log on to, or visit the public version of, our Website. This may include information about the way

    users arrive at, browse through and interact with our Website. We may collect this type of technical information through the use of cookies and other

    means. Cookies are alphanumeric identifiers that we transfer to your computer’s hard drive to enable our systems to recognise your browser. If you want

    to disable cookies, you may do so by changing the settings on your browser. However, if you do so, you may not be able to use all of the functions on the

    Website. We use the technical information we collect to have a better understanding of the way people use our Website, to improve the way it works and

    to personalise it to be more relevant and useful to your particular needs. We may also use this information to assist in making any advertising we display

    on the Website more personalised and applicable to your interests.

    8.5        Generally, we do not disclose personal information to third parties for them to use for their own purposes. However, some of the circumstances in which

    we may do this are:

    a            to service providers and other persons working with us to make the Website available or improve or develop its functionality (e.g. we may use a third

    party supplier to host the Website);

    b I         n relation to the proposed purchase or acquisition of our business or assets; or

    c            where required by applicable law or any court, or in response to a legitimate request by a law enforcement agency.

    8.6        Any personal information you provide to us may be stored on the secure servers of our trusted service providers

     

    9            Suspension and termination

    9.1        Without prejudice to any other right or remedy available to us, if we consider that you have breached these Terms or we otherwise consider it

    appropriate, we may immediately, and without notice, suspend or terminate your access to the Website (or any part of it).

    9.2        On suspension or termination, you must immediately cease using the Website and must not attempt to gain further access.

     

    10         General

    10.1      If we need to contact you, we may do so by email or by posting a notice on the Website. You agree that this satisfies all legal requirements in relation to written communications.

    10.2      These Terms, and any dispute relating to these Terms or the Website, are governed by and must be interpreted in accordance with the laws of the

    Republic of Cyprus.

    Each party submits to the non-exclusive jurisdiction of the Courts of the Republic of Cyprus in relation to any dispute connected with these Terms or the

    Website.

    10.3      For us to waive a right under these Terms, the waiver must be in writing.

    10.4      Clauses which, by their nature, are intended to survive termination of these Terms, including clauses 5, 6, 7, 10.1, continue in force.

    10.5      If any part or provision of these Terms is or becomes illegal, unenforceable, or invalid, that part or provision is deemed to be modified to the extent

    required to remedy the illegality, unenforceability or invalidity. If a modification is not possible, the part or provision must be treated for all purposes as

    severed from these Terms. The remainder of these Terms will be binding on you.

    10.6      These Terms set out everything agreed by the parties relating to your use of the Website and supersede and cancel anything discussed, exchanged or

    agreed prior to you agreeing to these Terms. The parties have not relied on any representation, warranty or agreement relating to the Website that is not

    expressly set out in the Terms, and no such representation, warranty or agreement has any effect from the date you agreed to these Terms.