В прошлом выпуске ВК была опубликована первая часть интервью с архитектором Панайотисом Пахомиу, в котором он разъясняет процесс покупки недвижимости на Кипре и присущие этому процессу нюансы («Приобретение земли и собственности на Кипре: что нужно знать»). В окончании интервью Пахомиу говорит о том, что происходит после одобрения и регистрации проекта, какие ограничения существуют для собственников объектов в многоквартирном доме и о многом другом.
ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ
– Что происходит после одобрения проекта?
– В разрешении Стройнадзора после одобрения проекта оговариваются определенные условия, которые необходимо соблюдать на стадии строительства. По сути, без этого закон запрещает начинать любые строительные работы. За этими работами должны наблюдать все упомянутые ранее консультанты – архитектор, инженер и пр., и соблюдение условий, прописанных в разрешении Стройнадзора, – их обязанность.
По завершении подрядных работ необходимо направить в районную администрацию или управление строительного надзора акт выполненных работ в качестве подтверждения того, что объект сооружен в соответствии с одобренными документами и раз-решением Стройнадзора. Землемер должен подготовить топографическое описание завершенного объекта, и вместе с актом о завершении строительства и одобренными чертежами в Департамент земельных ресурсов подается заявка на регистрацию объекта в правовом титуле.
– Объект зарегистрирован – что теперь?
– Выдача акта о завершении строительства является обязательным условием для дальнейшего использования любого построенного объекта. Такое условие содержится в разрешении Стройнадзора, однако оно почти никогда не выполняется ни застройщиками, ни властями, из-за чего может возникнуть ряд проблем, препятствующих оформлению титула. В некоторых случаях власти оформляют условный акт, и тогда выдача правового титула сопровождается запретом на продажу объекта на открытом рынке. Подобные условные акты в соответствии с разделом 10С соответствующего закона связаны с инфраструктурными работами и общественными зелеными зонами.
– Существуют ли положения, позволяющие превысить плотность застройки?
– Правительство, стараясь побудить собственников легализовать свою недвижимость, ввело в действие программу стимулов, позволяющую превысить разрешенную плотность застройки на 20%, или на 60 м2 (в зависимости от того, какая из обозначенных таким образом площадей больше) без разрешения на проектирование. При условии, что подобные изменения и превышения были сделаны до 29 июля 2015 года и что заявка на одобрение проекта подана не позднее 31 декабря 2019 года. Легализация превышения плотности в этих случаях не требует каких-либо дополнительных расходов.
МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА
– Если собственник приобрел квартиру в многоквартирном доме, имеет ли он право пользоваться землей, на которой стоит этот дом?
– Действительно, жилые и многофункциональные комплексы можно строить таким образом, чтобы новый собственник также имел право пользоваться землей, на которой находится его объект. В этом случае по завершении строительства правовые титулы выдаются по принципу так называемого горизонтального разделения собственности. Доступ к большинству из таких комплексов имеет только частный автотранспорт, и обеспечение соответствующей инфраструктуры является обязанностью собственников.
Если речь идет об объединенных комплексах – когда на одном участке разрешено строительство нескольких объектов, – собственникам, возможно, не удастся осуществить какие-либо изменения или переделки в отношении своей собственности, поскольку для этого надо сначала заручиться согласием всех других владельцев.
– Кто управляет такими комплексами? Каковы обязательства застройщика при их передаче в дальнейшую эксплуатацию?
– Такими комплексами управляет домовой комитет, избираемый ежегодно. Его обязанность – обеспечивать текущую эксплуатацию комплекса и оплачивать все услуги, связанные с зонами общего пользования.
К сожалению, контракт на текущую эксплуатацию комплекса и документы о ценах на нее сразу же, при передаче объекта, предоставляют лишь немногие застройщики.
В последние годы застройщики передают покупателям долю земли при подписании договора купли-продажи. Такая процедура связана с рядом проблем, если застройщик передал все доли всем покупателям, но при этом не выполнил определенные Стройнадзором обязательства в отношении инфраструктуры и других строительных работ.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
– Что необходимо знать при приобретении коммерческих объектов?
– Важно, чтобы на стадии покупки покупатель получил информацию о разрешенных в рамках градостроительной политики способах коммерческого использования потенциальной торговой точки.
В крупных городах все основные дороги разделены на пять категорий, в соответствии с которыми определяются и допустимые способы использования торговых точек вдоль этих дорог. Покупатели в большинстве случаев не проводят комплексной проверки своей будущей собственности и в результате сталкиваются с трудностями и дополнительными финансовыми издержками при ведении бизнеса – будь то кафе, ресторан, букмекерская контора, лаборатория, парикмахерская, пекарня и т. д.
НЮАНСЫ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
– Существует ли на Кипре закон, запрещающий закрывать, например, вид на море у уже существующих объектов?
– На Кипре нет такого понятия, как защищаемый вид. Этот правовой термин в сфере городского планирования связан со стремлением сохранить вид на конкретное место или историческую достопримечательность с другой точки. На практике это означает ограничения на высоту вновь строящихся зданий на линии прямой видимости между двумя точками или вблизи нее, за счет чего достопримечательность остается центром перспективы. Защита может также распространяться на территорию позади соответствующего места или здания. Приведу пример для тех, кто знаком с городской планировкой Лондона: там законом защищены виды на собор Святого Павла из ряда «знаковых» мест города, находящихся даже в нескольких милях от собора, так чтобы он был виден даже из Ричмонда – а это пригород Лондона.
Однако Управление планирования обладает особыми полномочиями при выдаче разрешений на проектирование высотных зданий и на любые иные способы использования земли, противоречащие опубликованному Генеральному плану.
По этой причине консультаций с общественностью в случаях такого «многообразия застройки» не требуется. При выдаче разрешений, противоречащих опубликованным чертежам к Генеральному плану, Управление планирования учитывает возможность затенения и воздействия возникающих видов на близлежащие объекты. В частности, на побережье оно поощряет строительство высотных зданий просто для того, чтобы открыть обзор с набережной и из зданий напротив нее.
– Что необходимо знать о новых директивах об энергоэффективности?
– Есть директивы, которые владельцы недвижимости – как жилой, так и коммерческой – не соблюдают: к ним относится и предписание о наличии свидетельства об энергоэффективности. Согласно этой директиве, все существующие и вновь строящиеся здания на момент продажи или сдачи в аренду должны иметь свидетельство об энергоэффективности. Так, все новые и капитально отремонтированные объекты площадью более 1000 м2 должны иметь свидетельство об энергоэффективности категории А или Б.
Наш эксперт: Панайотис Пахомиу
Дипломированный архитектор партнер компании Pachomiou+Kazamias Architects
Рузана КОТИКЯН
Консультант по недвижимости, Gallery Estate
[email protected]
