1 июля 2024 года произошли радикальные изменения в процедуре получения разрешений на строительство. Каковы новые правила и как они реализуются в Лимассоле? Об этом «Вестнику Кипра» рассказал Стелиос Стилианидис, партнер и главный архитектор проектного бюро CSS & Associates, а в прошлом – главный архитектор Лимассола с 20-летним стажем работы.
Почему возникла необходимость изменить процедуру получения разрешений на строительство? Чем не устраивала старая система?
Система не просто не устраивала. Хуже, чем было, просто не могло быть. Сроки рассмотрения документации были очень длительными. Проекты приходилось согласовывать в самых разных учреждениях, и часто их требования противоречили друг другу. До 1 июля в этом процессе были заняты 45-50 различных местных инстанций по всему Кипру.
Что изменилось с 1 июля?
Единые стандарты
Чтобы устранить противоречия в требованиях, введены единые стандарты для документации.
Всего 6 инстанций
Обработка заявок теперь находится в ведении всего шести организаций, которые выдают все виды разрешений на строительство зданий.
Главной среди них является государственное градостроительное управление, которое подчиняется Министерству внутренних дел и выдает лицензии на строительство некоторых видов объектов, имеющих большую значимость. Например, крупных торговых центров, больших стадионов.
Остальные пять – это региональные организации самоуправления (ЭОА) Никосии, Лимассола, Ларнаки, Пафоса и Фамагусты. Именно они выдают примерно 80% разрешительных документов – лицензии на строительство, на разделение земельных участков и зданий, а также сертификаты по завершении строительства.
Онлайн-заявки
Все заявления теперь подаются только онлайн через интегрированную информационную систему «Ипподамос». Система работает уже два года, но ранее она действовала в ограниченном режиме и лишь для некоторых видов заявлений.
В прессе много писали об отмене разрешений на строительство для небольших зданий. Это произошло?
На сегодняшний день нет, это требует решения некоторых юридических вопросов. После этого в законодательство будет введено понятие проектов с низким риском (Low Risk Projects), к которым будут относиться частные дома, жилые здания на 12 квартир и меньше, а также коммерческие здания площадью до 1000 кв. м.
Расскажите немного о самом процессе. Кто должен подавать заявку на строительство?
Заявки имеют право подавать архитекторы или инженеры по гражданскому строительству (в зависимости от типа проекта), зарегистрированные в Научно-технической палате Кипра (название на греческом языке Το Επιστημονικό Τεχνικό Επιμελητήριο Κύπρου, коротко ETEK, английское название Scientific Technical Chamber of Cyprus).
Конечно, над подготовкой проекта работает не один человек, а целая команда: топограф, архитектор, инженер-строитель, инженер-сантехник, инженер-электрик и специалист по энергетике. Это минимальное число специалистов, необходимых для получения разрешения на строительство любого здания, начиная от небольшого жилого дома и заканчивая небоскребами.
Как происходит оформление документов?
Если есть желание что-то построить, нужно обратиться к архитектору, который возглавляет эту команду и готовит проектную документацию.
Разрешение на проект
Сначала нужно получить градостроительное разрешение. Оно говорит о том, что на выбранном участке можно строить желаемый объект. Однако это не дает разрешение строить, это только первый этап – одобрение. Срок его действия – от трех до шести лет в зависимости от категории здания. На этом этапе не требуется детальный проект, только планировочное решение.
Проектная документация
После одобрения заявки делаются все инженерные расчеты, готовится полный пакет проектной документации.
Разрешение на строительство
После проверки этих документов выдается разрешение на строительство, и затем можно приступать к строительным работам.
Заявка на ввод в эксплуатацию и право собственности
Когда здание построено, подается заявка на его ввод в эксплуатацию.
И только после получения этого окончательного сертификата можно зарегистрировать право собственности на объект.
Иногда до подачи заявки также требуется примерно месяц на предварительные консультации с Пожарной службой, Электрической компанией Кипра, Подминистерством туризма и т.д. – это зависит от категории объекта.
Каковы сроки рассмотрения заявок? За счет чего предполагается cократить период их проверки?
Система «Ипподамос» сама распределяет заявки в нужные отделы. То есть заявитель теперь взаимодействует только с одной инстанцией. Также увеличилось число сотрудников, проверяющих документы. Например, в Лимассоле их сейчас порядка 90 человек, это вдвое больше, чем было ранее.
Кроме того, власти обещают выделить архитекторам специальную телефонную линию для согласования рабочих моментов, чтобы назначать встречи с чиновниками приходилось только по действительно серьезным вопросам.
Будет упрощена процедура обработки заявок для простых случаев, если проектируемые объекты расположены на участках с нормальным доступом, если к ним не предъявляются специальные требования и если для них не нужны особые исследования. Срок рассмотрения таких заявок составит 20 рабочих дней для одобрения проекта и еще 20 – для выдачи разрешения на строительство. Кстати, по новым правилам, если ответ на заявку не будет получен в эти сроки, она будет считается одобренной. Поэтому мы надеемся получать разрешения для таких объектов за 3-4 месяца.
При рассмотрении этих видов заявок будут анализироваться только пять основных параметров: коэффициент застройки, коэффициент покрытия, этажность, расстояние до границ участка, парковочные места. За соответствие всех остальных параметров нормативам будут отвечать архитекторы и инженеры.
Не приведет ли такое увеличение ответственности проектных организаций к росту цен на их услуги?
Я не могу говорить от имени всех компаний. В моей – точно не приведет. Ведь все эти изменения нам, проектировщикам, на самом деле выгодны. Если мы будем получать разрешения за 20 дней вместо 20 месяцев, представляете, как ускорится оборот в бизнесе?
Что будет с необработанными заявками по простым объектам, которые были поданы до 1 июля?
На Лимассол приходится примерно 8000 таких заявок. Региональные власти обещают, что до конца года по крайней мере половина из них будет рассмотрена.
Не проще отозвать старые заявления и подать их вновь по ускоренной процедуре?
Мы тоже думали об этом. Но здесь большую роль играет финансовый аспект. Жилые объекты, по которым заявки на строительство были поданы до 1 ноября 2023 года, не попадают под изменения закона об НДС. К ним будут применяться нормативы, действовавшие на момент подачи заявок.
Поясню подробнее. Сейчас в том случае, если площадь объекта не превышает 190 кв. м, на первые 130 кв. м начисляется НДС 5%, а за оставшиеся (131-190 м²) – 19% (подробнее здесь). По нормам, действующим до 1 ноября, льготная ставка налога 5% распространялась на площадь до 300 кв. м. Это существенная разница, и такие заявки не имеет смысла аннулировать. Заявления, поданные с 1 ноября, теоретически можно отозвать, но в этом случае взнос, уплаченный при подаче заявки, не возмещается.
Поэтому инспекторам, выдающим разрешения на строительство, предложены дополнительные стимулы для сверхурочной работы, чтобы максимально быстро обработать накопившиеся заявления.
А что с крупными проектами? Для них тоже сократили сроки рассмотрения?
Нет, по срокам для них никаких изменений нет. К слову, закон и ранее устанавливал приемлемые сроки – три месяца. Хотя по факту до сих пор на это уходило до двух лет, иногда и больше. Сейчас процесс должен пойти быстрее. За счет ускорения проверки заявок на объекты с низким риском (а их число составляет 75% от общего количества) у инспекторов будет больше времени на рассмотрение крупных проектов. Я буду рад, если смогу теперь получать подобные разрешения за полгода.
Упрощение процедуры проверки простых проектов – очень хорошая новость. Однако не приведет ли эта мера к рискам безопасности при строительстве?
Об этом не стоит волноваться. Если кто-то думает, что можно схитрить, потому что проверяется меньше параметров, это все станет явным при получении сертификата по окончании строительства. Объект с нарушениями просто не зарегистрируют. А если речь об ошибках в вычислениях, это не касается системы лицензирования, математику в инженерных расчетах там не проверяют.
И все же, как минимизировать подобные риски?
Прежде всего, профессионалы все расчеты проверяют тщательно. Ни один автор проекта не будет рисковать своей репутацией.
Тем не менее, существует обязательное страхование профессиональной ответственности проектной организации и персонально архитектора. Также существует процедура авторского надзора, когда разработчик проекта контролирует процесс строительства.
Если говорить о самом крайнем случае – обнаружении существенных дефектов, они выявляются быстро, в течение первого года эксплуатации здания. И тут нужно обратить внимание на условия контракта со строительным подрядчиком. В правильно составленном договоре 2-3% от его суммы резервируется в качестве гарантии и используется для устранения неполадок, обнаруженных в течение первого года после сдачи объекта.
Какими вы видите перспективы новой системы выдачи разрешений на строительство?
Теория
Новая система в теории хороша. В ее эффективности заинтересованы абсолютно все: и власти, и проектировщики, и, конечно, сами застройщики. Архитекторы и инженеры готовы активно сотрудничать с муниципальными властями, чтобы максимально ускорить процесс. В свою очередь, мы надеемся увидеть и новое отношение чиновников.
Практика
Что будет на практике – покажет время. Процесс рассмотрения отдельных категорий заявок уже идет, но ускоренная проверка простых проектов на сегодняшний день еще не началась.
На прошлой неделе я участвовал во встрече членов Ассоциации независимых профессиональных инженеров (ΠΟΕΕΜ – Ελεύθεροι Επαγγελματίες Μηχανικοί) с руководством региональной организации самоуправления Лимассола, где обсуждался этот вопрос. Некоторая задержка в работе системы была ожидаема – новые люди, новые правила… Нам обещают, что к сентябрю-октябрю все технические и организационные преобразования должны завершиться.
