По средней площади жилья Кипр — один из лидеров в Европе, однако позволить себе квартиру становится всё сложнее. Девелоперы и те, кто формирует жилищную политику, всё чаще задаются вопросом: действительно ли жёсткие нормы минимальной площади квартир защищают качество жилья — или они исподволь задают ценовой порог, недосягаемый для многих молодых семей?
Для поколения, которое пытается купить первое жильё в Лимасоле, вся дискуссия о доступности обычно сводится к одному вопросу: сколько это стоит?
Но за ним кроется другой, менее очевидный вопрос: сколько квадратных метров закон заставляет людей покупать?
Кипр в Европе — случай особый. По данным, которые приводит Димитрис Пападопулос, генеральный директор SquareOne, средняя площадь жилья здесь — 141,4 кв. м, тогда как в среднем по ЕС — 95,9 кв. м. При этом, по классификации Евростата, 70% жилья на Кипре недозаселено — то есть комнат в нём больше, чем нужно проживающим. Это самый высокий показатель в ЕС.
По мнению Пападопулоса, эти две цифры говорят о системном несоответствии между тем жильём, которое строится, и теми, кто пытается его приобрести.
«Мы строим большие квартиры далеко не всегда потому, что такое жильё нужно каждой семье или каждая о нём мечтает, — говорит он. — Зачастую закон просто не допускает варианта поменьше. А когда минимальная площадь становится обязательной, она автоматически превращается и в минимальную цену».
В этом и заключается суть нынешней проблемы доступности жилья.
Градостроительные нормы Кипра устанавливают минимальную площадь квартиры: 50 кв. м — с одной спальней, 75 кв. м — с двумя и 95 кв. м — с тремя. На бумаге эти нормативы выглядят как гарантия достойных условий жизни. На практике же, как считают критики, они затрудняют покупку первого жилья — особенно в дорогих городах вроде Лимассола.
Норма площади — это и норма цены
Расчёт простой.
Если квадратный метр в лимассольской новостройке стоит примерно 3 500–4 500 евро, то, по расчётам Пападопулоса, разница между квартирой с одной спальней на 50 кв. м, как того требует закон, и продуманным вариантом на 40 кв. м может составить около 35 000–45 000 евро в итоговой цене. При ипотеке на 25 лет, по его оценке, ежемесячный платёж будет отличаться почти на 200 евро.
Для многих покупателей это отнюдь не мелочь.
Молодой специалист с зарплатой 2 000 евро в месяц может потянуть один платёж по ипотеке, но уже не справиться с другим. У пары может хватить денег на первоначальный взнос за квартиру поменьше, но не за ту, что больше по площади, — а именно её требуют действующие нормы. В итоге жильё, которое им реально по силам, по закону просто не может существовать.
«Никто не покупает квадратные метры, — говорит г-н Пападопулос. — Люди покупают жильё. И решает, состоится ли сделка вообще, только одна цифра — итоговая цена».
Это не значит, что Кипру нужны некачественные квартиры-маломерки. Это значит, что государству стоит чётче определить, что именно оно регулирует.
Качество — не предмет торга
Главный аргумент против снижения минимальной площади вполне понятен: застройщики могут уменьшить квартиры, оставить экономию себе, а покупатели в итоге будут платить больше за квадратный метр, получая меньше полезной площади.
И опасения эти небезосновательны. На рынках с острым дефицитом предложения уменьшение минимальной площади без роста общего объёма строительства может просто перераспределить выгоду в пользу владельцев земли и застройщиков. Кроме того, оно может подстегнуть строительство некачественного жилья, если требования к проектированию, естественному освещению, вентиляции, местам хранения и звукоизоляции слабые или плохо соблюдаются.
Димитрис Пападопулос этот риск признаёт.
«Отмену норм минимальной площади нельзя подавать как самодостаточное решение, — говорит он. — Если предложение не вырастет, критики могут оказаться правы. Реформа сработает только в комплексе: с ускорением выдачи разрешений на строительство, разумной плотностью застройки в подходящих местах, реалистичными нормами по парковкам и строгими требованиями к комфорту проживания».
Альтернатива, по его словам, — регулировать прежде всего качество жилья, а не делать ставку в основном на его размер.
Это означает ввести стандарты и добиться их соблюдения по следующим параметрам:
· Естественное освещение и вентиляция.
· Высота потолков и теплоизоляция.
· Звукоизоляция и приватность.
· Места хранения и функциональная планировка.
· Собственная открытая зона — балкон или терраса — там, где это уместно.
· Общие удобства, которые фактически расширяют пространство для жизни.
· Безопасные, хорошо обслуживаемые дома и места общего пользования.
Ничего радикального для международной практики в таком подходе нет. Димитрис Пападопулос приводит в пример Германию, Нидерланды и Данию, где компактные квартиры — обычное дело, особенно для студентов, молодых специалистов и тех, кто живёт один. А национальный стандарт площади жилья в Великобритании устанавливает ориентир в 37 кв. м для квартиры с одной спальней на одного человека с душевой — против кипрского минимума в 50 кв. м.
Компактная — не значит недостаточная
Маленькая квартира — не обязательно плохая квартира.
Квартира в 75 кв. м с неудачной планировкой может оказаться менее комфортной, чем продуманные 40 кв. м с вместительными местами хранения, естественным светом, удобной кухней, хорошей звукоизоляцией и доступом к полезным общим пространствам. Это особенно важно сейчас, когда меняется состав домохозяйств: становится больше одиноких людей, пар без детей, тех, кто работает удалённо, и тех, для кого расположение и удобство важнее лишней комнаты.
В правильно спроектированном доме компактную квартиру могут дополнять коворкинг-зоны, террасы на крыше, спортзал, общий сад, комната для посылок и пространства для общения.
Если сделать это кое-как, получится маркетинговый трюк. Если же грамотно — у жильцов будет больше возможностей для полноценной жизни, чем в огромной, но изолированной квартире.
«Вопрос не в том, каким должно быть жильё на Кипре — большим или маленьким, — говорит Димитрис Пападопулос. — Вопрос в том, достаточно ли у людей выбора. Сейчас значительная часть покупателей вынуждена платить за площадь, которая им, возможно, не нужна, — и в тех районах, где иначе они не смогли бы позволить себе жильё».
Больше выбора — не меньше защиты
Задача жилищной политики — не отменять защитные нормы, а модернизировать их.
Обновлённые правила могли бы разрешить качественное жильё меньшей площади в подходящих районах, при этом защищая покупателей и арендаторов от неудачных планировок и некачественного строительства. Они также позволили бы эффективнее использовать городскую землю: если сегодня на участке помещается 40 больших квартир, а можно было бы разместить 55 продуманных квартир меньшей площади, жильё получат ещё 15 семей — без расширения границ города.
Само по себе это жилищную проблему Кипра не решит. Свою роль играют и стоимость строительства, и цены на землю, и условия кредитования, и инфраструктура, и затянутые сроки выдачи разрешений, и предложение на рынке аренды.
Но это стало бы признанием простого факта: жилищная политика, рассчитанная на большие семьи, дешёвую землю и иной уклад трудовой жизни, может больше не отвечать потребностям тех, кто сегодня пытается жить в кипрских городах.
Вопрос не в том, стоит ли стране снижать стандарты.
Вопрос в том, не пора ли их обновить, чтобы первое собственное жильё оставалось достижимым.
Материалы предоставлены SquareOne.
