Кипрский Парламент 19 марта проголосовал за запрет на неопределенный срок на изъятие банками недвижимости у владельцев, которые не смогли приобрести свидетельства о праве собственности на нее надлежащего образца (так называемые «титулы»). Именно эта категория инвесторов может быть подвержена риску потерять дома и квартиры только потому, что продавшие жилье застройщики либо не погасили свои кредиты, либо обанкротились.
СПАСИТЕЛЬНАЯ ПОПРАВКА
Принятые депутатами поправки запрещают банкам изымать недвижимость, за которую владельцы заплатили, но не получили правоустанавливающих документов. Как сообщает Cyprus Property News, поправка о внесении изменений в положения закона об отчуждении имущества должников освобождает такую недвижимость от изъятия в пользу кредитных организаций на неопределенный срок. При этом основным условием является оплата покупателем не менее 80% от стоимости жилья или полное выполнение своих договорных обязательств по отношению к продавцу.
Поправка была представлена оппозиционной партией АКЕЛ. Она была одобрена 23 голосами: АКЕЛ, ЭДЕК, «Зелеными», «Гражданским альянсом» и независимым депутатом Захариасом Кулиасом. 21 депутат (из ДИСИ, ДИКО и ЕВРОКО) высказался против.
Согласно докладу, подготовленному парламентскими комитетами по финансам и внутренним делам, поправка была признана необходимой, потому что на сегодняшний день решения проблемы необслуживаемых кредитов не существует.
Министерство финансов поддерживает позицию депутатов о защите прав инвесторов. Вместе с тем в ведомстве резонно опасаются создания дополнительных стимулов для недобросовестных домовладельцев вообще не обращаться за «титулами», чтобы не дать банку возможности конфисковать жилье, находящееся в залоге по ипотеке владельца. Таким образом, кипрская сага о «титулах» может растянуться на неопределенное время.
КТО ВИНОВАТ?
Правительство создало рабочую группу, которая должна рассчитать масштаб проблемы и предложить к концу мая пути ее решения. Законопроект направлен на защиту покупателей, которые могут лишиться домов и квартир только потому, что в связи с продолжающимся кризисов число обанкротившихся застройщиков неуклонно растет. А их земельные участки и постройки считаются активами, которые могут быть изъяты в пользу банков с целью погашения долгов. Это дает кредиторам право претендовать на недвижимость людей, которые стали заложниками застройщиков. Даже заплатив за жилье в полном объеме. По приблизительным подсчетам, с этой проблемой могут столкнуться около 30 000 человек — как киприотов, так и иностранцев.
Стоит отметить, что проблема выдачи титутов сосуществует на Кипре с емким и активным рынком уже несколько десятилетий. Многие инвесторы, которые давно выкупили свои дома и квартиры у застройщиков напрямую или с помощью банков, так и не получили этот документ на руки.
Напомним, банки охотно выдавали кредиты застройщикам, особенно в 2004-2008 годах, поощряя таким образом рост «пузыря» на рынке недвижимости. Устаревшая правовая система позволяла застройщикам продавать заложенное имущество, чем активно пользовались недобросовестные девелоперы. А предупреждение покупателей об опасности покупки недвижимости с обременением в обязанности Земельного кадастра до 2011 года вообще не входило. Это делали юристы, некоторые либо не выполняли свою работу должным образом, либо были в сговоре с застройщиками.
Согласно докладу, подготовленному инициативной группой по вопросам недвижимости (Cyprus Property Action Group, CPAG), переданной правительству еще в 2007 году, многие адвокаты были представлены или рекомендованы покупателям самими застройщиками, агентами или заинтересованными сторонами.
«В результате многие контракты, подписанные покупателями с «помощью их адвокатов», оказались на руку самим застройщикам», — говорится в докладе.
Одним из примеров является тот факт, что во многих контрактах оговаривались конкретные сроки оплаты, а не согласно стандартной системе платежей, принятой в других странах.
ЧТОБ И ВОЛКИ БЫЛИ СЫТЫ, И ОВЦЫ ЦЕЛЫ
В связи с этим перед кипрскими депутатами встала важная задача: защитить владельцев недвижимости, которые могут лишиться жилья в результате действий недобросовестных застройщиков, и одновременно помочь банкам сдвинуться с мертвой точки в решении проб
лемы необслуживаемых кредитов.
Оно и понятно. Как пишет газета «Филелефтерос», банки опасаются создания замкнутого круга проблем, связанного с оборотом капитала: законопроекты еще не прошли проверку временем. В то же время рынок подталкивает вернуться к полноценному кредитованию, потому как промедление чревато дальнейшими потерями. Только в 2014 году активность банковского сектора сократилась на 30%, о чем свидетельствует падение доходов от налога на прирост капитала.
Однако пока света в конце тоннеля не видно. Тот же Центральный банк до сих пор не представил официальные данные, проясняющие, каким образом каждое решение Парламента может сказаться на банковских капиталах.
Как ты там ни было, но кредитные организации ждут вступления в силу закона об отчуждении имущества должников, чтобы получить инструмент для возвращения капитала, особенно от крупных неплательщиков.