Власти хотят решить хроническую проблему долгов за общедомовые расходы, из-за которых дома остаются без денег на лифты, ремонт и обслуживание, а за неплательщиков фактически несут расходы соседи. Новая система затронет владельцев и жильцов десятков тысяч многоквартирных комплексов на Кипре.
10 сентября парламентский комитет по внутренним делам вновь обсуждал реформу управления такими зданиями. Она предусматривает новый надзор за управляющими комитетами, реестр зданий, резервные фонды и новые механизмы взыскания общедомовых платежей. Однако заработает система не сразу: на ее подготовку может потребоваться до двух лет.
Когда один сосед не платит, без лифта остается весь дом
На заседании парламента прозвучали истории, показывающие, к чему на практике приводят долги по общедомовым расходам.
Представитель Кипрской ассоциации предпринимателей в сфере недвижимости Василис Артемиу рассказал о матери, которой приходится носить малолетнего ребенка и коляску на руках до третьего этажа, поскольку один из собственников отказался платить свою долю расходов. Другой пример – 75-летняя женщина с астмой, для которой проблемы с лифтом превратились уже не просто в бытовое неудобство.
По оценке представителей отрасли, в объектах совместной собственности живут 250 000–300 000 человек.
Проблема не в том, что обязанности платить сейчас вообще не существует. По действующим правилам собственники уже должны участвовать в расходах на страхование, содержание, ремонт, восстановление и управление общей собственностью. Доля расходов определяется в соответствии с правилами здания исходя из площади каждой единицы. Это прямо указывает Департамент земель и кадастра Кипра.
Однако на практике взыскание долгов может быть долгим и сложным, а нехватка денег отражается на всем доме – от уборки и электричества в общих помещениях до обслуживания лифта и серьезного ремонта.
Что собираются изменить
Главное изменение – появление полноценной системы надзора за совместной собственностью. Предполагается создать службу регистрации таких зданий и контроля за управляющими комитетами. Эти полномочия планируется передать районным организациям местного самоуправления – EOA (Επαρχιακοί Οργανισμοί Αυτοδιοίκησης).
Для зданий должен появиться электронный реестр. Новая цифровая система будет связана с данными земельного кадастра и системой Ippodamos. Государство согласилось профинансировать создание соответствующей IT-платформы.
Кроме того, для каждого здания предполагается обязательный резервный фонд. Размер взносов будет определять управляющий комитет, а накопленные средства предназначены для ремонта, обслуживания и проверок безопасности здания. Это одна из ключевых норм, которую описывает Министерство внутренних дел Кипра.
Законопроект также предусматривает более четкое разделение расходов. В них входят, в частности, уборка общих помещений, обслуживание лифтов, электричество и вода в общих зонах, страхование, ремонт здания, сантехнических и электрических систем и другие общедомовые затраты.
Продать квартиру с долгами станет сложнее
Одна из наиболее существенных для владельцев квартир норм касается продажи недвижимости.
По плану МВД, для передачи или продажи квартиры потребуется подтверждение отсутствия задолженности по общедомовым расходам, которое выдает управляющий комитет. Таким образом, собственник с неоплаченными общими расходами сначала должен будет урегулировать задолженность. МВД Кипра прямо называет такое подтверждение необходимым условием передачи или продажи квартиры.
Это должно дать управляющим комитетам рычаг, которого им сейчас зачастую не хватает: долг нельзя будет просто годами оставлять нерешенным, а затем продать объект, переложив проблему на других.
Управляющий комитет должен быть в каждом доме
Сам принцип обязательного управления совместной собственностью для Кипра не новый. Департамент земель и кадастра указывает, что каждое зарегистрированное здание совместной собственности должно иметь управляющий комитет. Если его нет, любой собственник квартиры может обратиться за процедурой его назначения.
Новый закон должен сделать эту систему значительно более контролируемой. ETEK – Научно-техническая палата Кипра – настаивает, в частности, на четырех элементах: наличии управляющего комитета в каждом здании, своевременной уплате общих расходов, реально работающем резервном фонде для ремонта и обслуживания и быстром недорогом внесудебном механизме разрешения небольших финансовых споров.
Предлагаемый надзорный орган также должен получить возможность применять административные меры к управляющим комитетам и собственникам, нарушающим требования законодательства. Такие полномочия были заложены еще в опубликованный официальный текст законопроекта. Текст законопроекта в официальной газете Республики Кипр.
Почему закон до сих пор не приняли
Реформа обсуждается уже несколько лет. Один из главных споров заключался в том, кто именно должен контролировать многоквартирные здания и за чей счет будет работать новая система.
Районные организации местного самоуправления первоначально возражали против передачи им новых полномочий. Они указывали, что для этого потребуются сотрудники, финансирование, доступ к кадастровым данным и отдельная цифровая инфраструктура. Еще в 2025 году EOA предупреждали, что не готовы принять такую функцию без необходимых ресурсов.
Теперь позиции МВД и большинства EOA сблизились. На заседании 10 сентября представители местных органов власти заявили о готовности принять полномочия при выполнении ряда условий. Среди них — достаточное количество сотрудников, адекватные сборы для финансирования работы службы, электронные реестры зарегистрированных и незарегистрированных объектов и полноценная IT-система. Исключением остается EOA Фамагусты, который продолжает возражать против передачи этих функций районным организациям.
Текст подготовлен по материалам «Филелефтерос» и Cyprus Mail.
