В 2023 году на Кипре участок земли был продан за 21 евро. Это не ошибка и не фейк, а сделка в рамках вполне законного электронного аукциона. Понимание того, как такой аукцион устроен и что на самом деле стоит за «бросовыми» ценами, важно даже для тех, кто не планирует ничего покупать.
Система аукционов действует с декабря 2019 года, ей управляет компания ACB E-Auctions Ltd ― дочерняя фирма Кипрской банковской ассоциации. С 2022 года аукционы полностью переместились в онлайн.
Упомянутый участок стоимостью 21 евро находился в горном районе Никосии и имел площадь 25 кв.м. Его назначение было исключительно сельскохозяйственным, сам участок представлял собой долю более крупного, площадью 103 кв.м. Стартовая цена была 20 евро. Это не единственный случай необычных цен. В 2024 году через тот же аукцион за 80 евро был продан участок площадью 3 кв.м. в горной части Лимассола. Торги начались с цены в 76 евро. Участок тоже был долей другого, составляя пятую часть от него. В 2025 году 28 кв.м. сельхозземли в регионе Лимассола были проданы за 43 евро. Покупатель приобрел 8/144 участка общей площадью 511 кв.м.
В 2022 году поле площадью 93 кв.м. ушло новому владельцу за 122 евро (стартовая цена составила 116 евро). Безусловно, не все имущество, которое продают с аукциона, уходит по бросовым ценам. Цена за участок земли, который имеет хороший потенциал развития, может стартовать с 2 млн евро, а по итогам торгов увеличиться более чем в 2 раза. Среднее увеличение, впрочем, составляет 25%.
Почему их продают таким образом
Все эти участки оказались на аукционе после того, как были изъяты у своих предыдущих владельцев. Те, в свою очередь, потеряли их за долги. Накануне финансового кризиса 2013 года Кооперативный банк принимал в качестве залога по запрошенному кредиту практически любое имущество, о котором заявляли заемщики. Отчасти это и стало причиной кризиса банковской системы.
Согласно законодательству, процедура конфискации начинается с отправки уведомлений должнику от кредитора (это может быть как банк, так и компания, купившая у банка его необслуживаемые кредиты). Через 45 дней после последнего предупредительного письма имущество, заложенное по кредиту, отправляют на торги. Начальная цена продажи на первом аукционе не может быть ниже 80% рыночной стоимости, определенной на основании официальных оценок. На втором аукционе начальная цена может снижаться, в итоге достигнув 50% рыночной стоимости, если выставленный на аукцион объект не пользуется спросом. Вырученные от аукциона средства используются для погашения ипотечного долга, процентов, расходов и сборов.
В общей сложности на электронные торги с 2019 года было выставлено 20 042 объекта недвижимости (один и тот же объект может выставляться на торги несколько раз, если его не удается продать сразу). Из них всего 3216 объектов (16%) были проданы.
В период с 2020 по 2025 год процедуру конфискации имущества за долги несколько раз ставили на паузу, либо посредством законодательных решений парламента, либо в результате добровольного решения кредиторов. В 2020 году из-за пандемии коронавируса конфискация была приостановлена на шесть месяцев. С 2021 по 2023 год политические партии посредством законодательных поправок заморозили аукционы по жилой недвижимости общей стоимостью 350 000 евро, по коммерческой недвижимости с годовым оборотом до 750 000 евро, по сельскохозяйственным участкам общей стоимостью до 100 000 евро. В 2025 году кредиторы приостановили процедуры отчуждения недвижимости, принадлежавшей заемщикам из районов, пострадавших от крупного пожара.
Кто может участвовать в аукционе?
В аукционе имеют право участвовать как жители Кипра, так и покупатели из-за рубежа, физические и юридические лица. Единственное условие ― зарегистрироваться на платформе (жители Кипра должны иметь аккаунт на госпортале gov.cy). За интересующий лот надо заплатить гарантию в размере 10% от стартовой цены. Торги длятся обычно около двух часов.
Подробная информация о недвижимости, выставленной на торги, датах аукционов, ценах, процедуре регистрации – на сайте.
Не все так просто
Низкие цены, которые иногда появляются на аукционах, почти всегда имеют рациональное объяснение. Речь идет о крайне небольших участках, долях в более крупных землевладениях, сельскохозяйственных землях без перспектив застройки или участках без доступа к дороге. Покупка такого актива за 20, 40 или 80 евро не означает для покупателя «выгодную инвестицию». Чаще всего он приобретает объект с весьма ограниченной полезностью и сложной юридической конфигурацией.
Тем не менее купленную «за копейки» землю в некоторых случаях все же можно использовать. Наиболее реалистичный сценарий – применение по прямому назначению: сельскохозяйственное использование, складские нужды, вспомогательная территория, если участок расположен рядом с другой собственностью покупателя. Более сложный, но потенциально оправданный вариант — консолидация долей, когда один владелец постепенно выкупает несколько частей одного и того же участка. Только в таких случаях появляется шанс повысить ликвидность объекта, и то не автоматически.
Перепродажа подобной недвижимости редко оказывается успешной. Не стоит думать, что купив участок за 20 евро, вы его продадите за 2 млн. Спрос на такие участки крайне ограничен, а потенциальный покупатель, как правило, должен иметь конкретный интерес — быть соседом или совладельцем. Инвестиция «на будущее» возможна лишь как долгосрочная ставка на изменение зонирования или развитие района. Но для этого требуется готовность ждать годы, а иногда десятилетия, без каких-либо гарантий.
Что нельзя делать с покупкой
При этом существует целый ряд вещей, которые делать с такими участками нельзя. Например, строить на сельхозземле жилой дом без изменения градостроительного статуса.
Сельскохозяйственный участок не становится автоматически жилым, даже если поблизости уже есть дома или коммуникации. Игнорирование зонирования, сервитутов, отсутствия доступа к дороге или наличия других совладельцев может привести к серьезным юридическим и финансовым проблемам. В результате участок, купленный за 21 евро, способен обернуться расходами в тысячи (на юристов, оформление, налоги, судебные разбирательства).
Подобные покупки имеют смысл лишь для узкого круга людей: тех, кто хорошо знает местную систему, понимает специфику кадастра и зонирования, готов к длительному ожиданию, изначально рассматривает землю как инструмент для конкретной задачи. Для большинства экспатов и тем более для тех, кто ищет первую инвестицию на Кипре, участие в таких аукционах несет больше рисков, чем возможностей. В этих случаях очень полезно понять, как работает механизм, прежде чем пытаться на нем заработать.
Текст подготовлен по материалам «Филелефтерос».
