В Италии готовят радикальную реформу аренды: если арендатор не платит два месяца, ему направляют требование оплатить долг, и уже через 10 дней запускается автоматическая процедура выселения. Для выселения незаконных жильцов достаточно нотариального акта собственности, а вещи, которые не забрали в течение 30 дней, считаются брошенными. На этом фоне возникает закономерный вопрос для кипрских собственников: можно ли ждать чего-то похожего на Кипре и как сегодня реально выселить арендатора-неплательщика?
На Кипре без суда выселить нельзя
Самое важное отличие от итальянской модели – на Кипре невозможно законно выселить арендатора «административно» или только по воле собственника. Всегда нужен суд: либо специализированный Суд по арендному контролю (Rent Control Court), либо Окружной суд, в зависимости от типа аренды.
При этом с 2020 года для части арендаторов действительно введена более быстрая процедура, но в любом случае речь идёт о месяцах, а не о 10 днях.
Два режима аренды: старый фонд и «обычная» аренда
Чтобы понять, как выселить неплательщика, сначала нужно определить, под какой закон подпадает объект:
– Статутная аренда (statutory tenancy)
• Недвижимость расположена в так называемой контролируемой зоне (как правило, городские районы).
• Здание завершено до 31 декабря 1999 года.
В этом случае действует Rent Control Law 23/1983 (Закон об арендном контроле), и дела рассматривает Rent Control Court.
– Обычный договор аренды (contractual tenancy)
• Объекты, построенные после 1999 года,
• или находящиеся вне контролируемых зон,
• или не подпадающие под критерии статутной аренды.
Тогда применяется общее гражданское право – Закон о гражданских правонарушениях, статья 148 (Civil Offences Law Cap.148), и спор рассматривает Окружной суд.
Эта граница принципиальна: именно для статутных арендаторов была создана ускоренная процедура выселения неплательщиков.
Ускоренная процедура для неплательщиков по Rent Control Law
С помощью поправки 3(I)/2020 к Rent Control Law 23/1983 законодатели попытались сделать то, что сейчас делает Италия, но гораздо мягче. Поправка ввела ускоренную процедуру для выселения арендаторов, которые не платят.
Схема в общих чертах выглядит так:
– Арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, где указывает сумму просроченной аренды и предлагает ее оплатить.
– Если арендатор не погасил долг в течение 21 дня с момента уведомления, у арендодателя появляется право подать в Rent Control Court заявление о выселении и взыскании долга.
– Арендодатель подает заявление о выселении (eviction application) в Суд по арендному контролю.
– У арендатора есть 14 дней, чтобы подать ответ. Но после поправки 3(I)/2020 суд примет этот ответ только если к нему приложены квитанции или другие доказательства полной оплаты долга. Если доказательств нет, ответ просто не регистрируется, и дело идет дальше без участия арендатора.
– Суд выносит решение о выселении и назначает срок, в течение которого арендатор обязан освободить помещение. Исходя из практики и текста некоторых разъяснений, этот срок не может быть меньше 90 дней: то есть даже при «быстрой» процедуре у арендатора остается несколько месяцев до фактического выезда.
Юристы отмечают, что благодаря этим изменениям срок выселения неплательщика в типичных делах сократился с 3–4 лет до примерно 5–7 месяцев.
Новые дома и «свободный рынок»: когда Rent Control Law не действует
Если здание построено после 31.12.1999 или находится вне контролируемой зоны, арендатор не считается статутным, и Rent Control Law к нему не применяется. В таком случае собственник действует по «обычной» схеме:
– Проверка договора. В договоре аренды должны быть прописаны:
• срок оплаты,
• последствия просрочки,
• право арендодателя расторгнуть договор при неуплате.
– Арендодатель уведомляет арендатора о нарушении договора (неуплата), требует погасить долг и/или освободить помещение, ссылаясь на договор.
– Если арендатор не реагирует, подается иск в Окружной суд:
• о взыскании долга по аренде;
• о выселении / возврате владения (eviction / recovery of possession).
– Суд рассматривает дело за срок, обычный для гражданского процесса. После решения подключается судебный исполнитель, который обеспечивает фактическое выселение.
Эксперты отмечают, что для таких решений ориентиром служит Закон о гражданских правонарушениях, в частности, его статья 148 (Civil Offences Law Cap.148), а процедура часто завершается быстрее, чем под Rent Control Law.
Незаконные жильцы и те, кто не выезжает после окончания договора
Отдельного «антисквоттерского» закона, как в Италии, на Кипре нет.
Если договор закончился, расторгнут или его вообще не было (например, кто-то занял объект без согласия владельца), собственник обычно подает:
• иск о возврате владения;
• и/или иск о нарушении права собственности (trespass) по Cap.148.
При этом суды в недавних решениях подчеркивают: арендатор, который упорно отказывается освобождать помещение после законного прекращения аренды, рискует, что его поведение будет оценено уже не как «спор по договору», а как незаконное удержание чужой недвижимости.
Что категорически нельзя делать собственнику
На фоне итальянских новостей у многих арендодателей возникает соблазн ускорить выселение арендаторов самостоятельно. На Кипре это плохая идея.
Нельзя:
• менять замки без решения суда;
• отключать электричество или воду арендаторам;
• выносить или выбрасывать их вещи по своей инициативе.
Такие действия могут быть расценены как нарушение договора, нарушение владения или даже как самостоятельное правонарушение против арендатора. В итоге собственник рискует сам оказаться ответчиком.
Практический чек-лист для арендодателя на Кипре
– Понять статус объекта.
• Контролируемая зона + дом построен до 31.12.1999 – спор регулируется законом об арендном контроле (Rent Control Law), обращаться нужно в Rent Control Court.
• Все остальное – обращаться нужно в Окружной суд в общем порядке, спор регулируется Законом о гражданских правонарушениях, статья 148 (Civil Offences Law Cap.148).
– Собрать документы:
• договор аренды,
• выписки/квитанции,
• переписка,
• копии уведомлений о долге и доказательства их вручения.
– Направить письменное уведомление о долге.
Для Rent Control Law – это обязательный первый шаг (с отсчетом 21 дня).
– Обратиться к адвокату на Кипре.
Процедура формально стала проще, но нюансов по срокам, уведомлениям и формам заявлений очень много. Юрист поможет правильно выбрать суд и не испортить дело на старте.
– Ждать решения суда – и только потом выселять арендатора.
Текст подготовлен по материалам cylaw.com и phclaw.eu.
