Правила отчуждения частного недвижимого имущества изменились, согласно новым законодательным актам. Права заемщиков были защищены решением суда от 30 октября 2018.
13 июля 2018 года Закон «О недвижимом имуществе (ипотека и порядок передачи прав собственности)» (Изменения), Закон ¹ 87(I)/2018, вступил в силу и изменил правила отчуждения частного недвижимого имущества.
Закон «О недвижимом имуществе (ипотека и порядок передачи прав собственности)» (Изменения), Закон ¹ 87(I)/2018 определяет, что при получении уведомления по форме “I”[1], должник обязан уплатить указанную в документе сумму. В случае, если должник не выполняет требования, например, банка, то кредитор публикует уведомление по форме “IA” в прессе, с указанием, что недвижимость будет продана на торгах. Чтобы защитить свои права должник – физическое лицо может в установленном законом порядке оспорить такое требование. Статья 44C часть 3 определяет четыре основания для оспаривания требований кредитора.
В решении, датированном 30 октября 2018, вынесенном судьей AK Ликургос, суд постановил, что уведомление по форме “IA”, сделанное банковским учреждением, в определенных случаях может не приниматься во внимание. Банковские учреждения несут ответственность за «своевременное, полное и эффективное» уведомление должника о его обязательствах, а также о важности четкого соблюдения требований законов.
Важно помнить, что закон, регулирующий правовые отношения, применяется в редакции, которая действует на момент подачи иска.
В данном деле, уведомление было оспорено до момента внесения изменений в Закон. Таким образом, последние изменения не могут применяться к данной жалобе. Это означает, что банковские учреждения не могут обосновывать свои возражения по иску положениями Закона, вступившими в силу после подачи иска.
В частности, суд постановил, что правильная правоприменительная практика не допускает рассмотрения дел с учетом положений Закона, принятых в 2018 году, иски по которым были поданы до вступления в силу указанных изменений, так как их применение повлекло бы за собой изменение условий приемлемости жалобы или изменило бы обстоятельства дела и повлияло бы на средства юридической защиты.
КАК ДОЛЖЕН ВЫГЛЯДЕТЬ «АКТ СВЕРКИ»
Когда банк направляет уведомление по форме “I”, к нему должен прилагаться «расчет суммы задолженности по кредиту, включая все проценты и комиссии». Документ, информирующий о сумме задолженности и не содержащий всех предусмотренных компонентов, является неполным и не соответствует требованиям закона. Суд указал, что «акт сверки» (account statement) должен содержать «информацию о кредите с даты получения займа, а также всю информацию о процентах и комиссиях». Банковское учреждение не имеет права направлять неполную информацию, т.к. это прямое нарушение закона. Если так происходит, уведомление по форме “I” является незаконным. В результате чего, уведомление, опубликованное по форме “IA”, также не может считаться законным, на что суд прямо указал в своем решении. В контексте “IA” уведомления суд также может изучить законность предыдущих стадий процедуры, таких как направление уведомления по форме “I”, так как продажа недвижимости «комплексный процесс».
[1] Уведомление по форме “I” (“I” Notice) – документ, который направляют должнику для инициации процесса изъятия залоговой недвижимости.
Яннос Георгиадис
Основатель компании Y. Georgiades & Associates LLC
Тел. +357 22819292
www.gmadvocates.com
[email protected]
